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孙锡良: 如何看待新的“供地政策”?

2018-1-16 20:44| 发布者: 砥柱中流| 查看: 224| 评论: 0|原作者: 孙锡良

摘要: 孙锡良:如何看待新的“供地政策”? 前按:有不少网友留言让我谈“土地新政”,本不想谈,因为之前谈得过多。但是,我又感觉他们对新政有很多误判,还是决定谈谈自己的粗略想法。近十五年来,“房地产”这几个字把 ...
孙锡良: 如何看待新的“供地政策”?

    
    前按:有不少网友留言让我谈“土地新政”,本不想谈,因为之前谈得过多。但是,我又感觉他们对新政有很多误判,还是决定谈谈自己的粗略想法。

近十五年来,“房地产”这几个字把老百姓搞昏了头,卖说卖的理,买讲买的理,到底谁有理,全凭资本的嘴。争来争去,大势还是资本的势,抵抗者全都输了。
老百姓为什么至今仍感迷茫呢?主要源自两个误导:一是政策误导;二是专家误家。
房地产的调控政策过多、过密、过于摇摆,听话的人都吃亏了。
专家的嘴就更麻烦了,今天说价格肯定跌,明天他就能改口要涨价,一时是“会有惊天之变”,一时又喊“稳定是基调”,大家如果跟踪了某位固定的房地产评论家,你就会发现:他(她)经常自掌嘴巴。
现在,新的“政府不再垄断土地供应”政策又被说成是“房地产丧钟”,专家和部分网友又在高喊房地产商的死期快到了,说想买房的人该可以庆祝了。
未来到底会怎么样呢?
我个人评论房地产的文章有不少,我还会坚持统一口径:除非找到了新的经济增长点,否则,房地产仍是命根子,中短期不存在暴跌可能性。
今天,我想就“土地新政”做如下分析:

其一、允许国有企事业或其它有土地储备的单位在自有土地建房是可以支持的。老国企,老科研院所,老学校,都有一定量的可用土地,有些是废旧厂区,有些是五六十年代的非成套住宅区,这部分土地如果用于单位建房应该被允许,对盘活城市土地资源是有正面作用的,应该鼓励。但用这部分土地建房必须解决一个政策问题:享受新建房的权利界定要做在先,已经拥有商品房的职工不应该享受。

其二、集体土地的自由供给其实早已经走在了前头。很多人一直认为集体土地的管理非常严格,其实错了,这些年来,尽管政策非常严,但集体土地的滥用之势从来都没有好转过,尤其是近几年,某些地方政府没有配套资金搞扶贫,想来想去就打土地主意,很多集体土地已经大量非法流入房地产市场,流入后再走“非法变合法”的路径。未来,“乡村振兴”的资本化过程也需要土地政策的配合,没有土地政策的松绑,拿什么钱去搞?政策前后,土地变化趋势差不多。
现在,大家都在忧虑耕地流失的问题,都担心未来会出现饥饿的后患。我只能讲:先不管这些了,船到礁前再拐弯。

其三、“住房”与“房产”是两个概念,资本时代的生存模式已经发生了巨变。一般人的思想始终固化在“住房”上面,他们还生活在二十年前,完全没有意识到“房子已经是资产”这个现实,“一个窝”和“一份财产”在人的心理上会产生完全不同的触动,窝,有了便好,财产,光有还不行,有了,还要增值,财富的打理只要与房子联系起来,房价就不是土地可以完全起主导作用的。
放眼未来,越有钱的人越容易暴富,那普通人拿什么守住那点微薄的财富?恐怕很多人还是会寄望自己的房子。要让多数人不靠房子,道路只有一条:资本失去主导地位。然而,这种情况会发生吗?

其四、存量房的庞大基数决定了网络情绪的不真实,并不是大部分人愿意房价暴跌。我们在网络上经常看到的是埋怨政府的声音,而在现实中却经常听到不同的声音,凡有房者,都不希望房价大跌,拥房越多的人,这种心理越强烈。大家再想想:中国人均自有房已经达到甚至超过发达国家平均水平,如果以家庭计(不以个人计),到底有多少家庭愿意房价暴跌?

其五、政策的孤立性决定了房地产复杂局面还将持续较长时间。土地政策只是中国房地产症结中的一环而已,并没有系统性政策出台。影响房地产的因素相当复杂,除了前面提到的藏富功能之外,还有经济所有制因素、国民物权保障因素和人口变化因素。如果把眼光放远一点,土地对房价的影响权重可能会越来越小。所以,绝对不能错解本次土地供政策的调整效应。

其六、两个魔鬼,你选哪一个?我一直在提醒地方政府税收的问题,土地生财倘若不灵了,财政的活水哪里来?没有钱,地方政府怎么运转?如果某一天无米下锅,向房子要钱就是板上钉钉的事情——收税。房价涨是魔鬼,收税还是魔鬼,你总是要选一个。
 
有人会问:照这么讲,房地产是永远也不可能下跌的?
我的结论是:只要房地产做为表征财富的商品存在,它就得由资本说了算,即使遇到战争灾难或经济危机也只是短期失调,一旦回归常态,房产仍是财富象征。只有在一种情况下房子才能回归“住性”:计划性住房政策。这还有可能吗?
 
写于2018年1月16日


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